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中国奥园销售额912亿同比翻倍 负债率升至83.7%

时间:2019-4-22 9:18:24 点击:

  核心提示:中国奥园业绩狂奔:销售额912亿同比翻倍 负债率升至83.7%高周转模式遇“口碑”危机  步入规模发展快车道的中国奥园(03883.HK)可谓风头正劲。从2016年的256亿元到2018年的逼近千亿元...

  中国奥园业绩狂奔:销售额912亿同比翻倍 负债率升至83.7%高周转模式遇“口碑”危机

  步入规模发展快车道的中国奥园(03883.HK)可谓风头正劲。从2016年的256亿元到2018年的逼近千亿元,实现了3年销售规模扩大4倍和年均89%的复合增长率。

  “快”是中国奥园的一个显著标志,不论是周转速度还是业绩增长,但值得注意的是,销售金额取得“跃进式”增长背后,负债率也逐年走高。2018年,其资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%,同比上升5.3和7.9个百分点。

  同时,2018年中国奥园销售及分销开支总额约为14.32亿元,较2017年上升54.6%;行政开支总额约为17.36亿元,较2017年上升117.1%。

  “管理费用和营销费用上涨幅度比较大,这跟2018年的合约销售增长是正相关的。因为2018年合约销售实现了一倍的增长,为了支撑销售的增长和扩张,相关的行政费用和营销费用所以呈现出一个相应的增长。”中国奥园相关负责人对长江商报记者回函表示。

  规模“跃进”隐忧潜存

  公开信息显示,中国奥园创立于1996年,2007年于香港上市。

  土地储备是房企的“粮仓”。在土地的区域分布方面,中国奥园坚持全国布局,但仍偏重华南大本营。

  据了解,奥园集团2019年预计可售1900亿元,其中预估华南区域销售占比达41%,中西部核心区域与华东区域占比为24%和20%,环渤海为11%,境外销售预计为4%。市场观察人士提出,一方面,类比同规模房企,其全国化的布局力度仍然不够,另一方面,走出大本营,进入新城市,其能否“服”当地水土也值得关注。

  另外,中国奥园披露2018年年报,公司年度营业额为310.06亿元,同比增长62.2%;年度净利润为29.39亿元,同比增长50.6%。同时根据年报,2018年中国奥园实现合同销售912.8亿元,同比增加100%;合同销售面积约886.3万平方米,同比增长98%。

  纵向来看,近三年,中国奥园销售金额的增幅较为可观。2016年至2018年,其合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%。计算可知,三年间的复合年增长率达89%。

  随着行业加速洗牌,马太效应愈加明显,不少房企剑指千亿目标,作为粵派房企“后起之秀,中国奥园对规模增长也有强烈诉求。据悉,2019年,公司年度销售目标为1150亿元,增长约25%。

  据克而瑞统计数据,2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,32家房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%至30%,较2017年、2018 年放缓并保持整体平稳的态势。千亿房企的数量在2018年达到30家之后,未来规模的扩容进程将放缓。

  对于千亿规模,中国奥园相关负责人回函表示:“千亿目标,一方面是基于对市场的信心,另一方面也将是奥园新的起点,奥园未来将朝着新的高度、新的目标继续奋进。”

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,企业管控半径放大,管理和品质问题或会接踵而至。

  管理和营销费用激增

  数据显示,截至2018年年末,奥园总借贷约577.2亿元,总现金约396.2亿元,足够覆盖约237.3亿元的短期借贷。

  不过,值得注意的是,中国奥园2018 年末的净负债比率为58.9%,比2017年末的51.0%上升7.9%。平均借贷利率由2017年的7.2%上升至2018年的7.4%。市场观察人士指出,净负债比率和融资利率都在升高,需要警惕快速扩张过程中现金流的风险。

  对于负债率问题,中国奥园持乐观态度:“奥园近三年的净负债率均控制在60%以下,2016年至2018年净负债率为分别为50.7%、51.0%和59.8%。集团保持负债水平合理的很重要的原因之一,是其销售资金回款较快。”

  然而,从中国奥园2018年财报来看,其债务及行政开支大幅增加是不争的事实。

  财报显示,截至2018年年末,其负债总额约为1581.24亿元,较2017年的986.80亿元增长594.44亿元。2016年至2018年,中国奥园的资产负债率分别为78.0%、78.4%、83.7%,呈逐年走高态势。

  另外,2018年中国奥园销售及分销开支总额约为14.32亿元,较2017年上升54.6%;行政开支总额约为17.36亿元,较2017年上升117.1%。

  对于管理费用和营销费用的激增,中国奥园方面对长江商报记者表示:“管理费用和营销费用上涨幅度比较大,这跟2018年的合约销售增长是正相关的,相信随着2019年至2020年销售结转高峰的到来,费用的错配会得到很好的解决。”

  高周转现口碑危机

  根据同策咨询研究院的研究报告,2018年,在房地产市场以及金融市场环境同时进行调整的情况下,房地产企业融资出现了新的特征和现象。展望2019年,房地产行业对于资金的需求依然旺盛,然而融资环境稳中收紧、稳中有变的现状将进一步延续。

  2018年以来,房地产行业普遍面临着融资难题,同时不少企业已经引发兑付危机。融资收紧,中国奥园在融资方面是否存在压力?对此,中国奥园相关负责人回复称:“2018年,奥园成功发行三年期境内公募及私募公司债39亿元;并于境外通过银团贷款、双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元,平均成本低于7%。2019年奥园将继续保持境内外融资渠道的多元化。”

  长江商报记者注意到,中国奥园高层曾表示,面对集中度提高的行业环境及不确定性增加的宏观格局,奥园将通过“快速开发、快速销售、快速回款”的高周转策略实现规模效应。

  随着房企融资环境收紧,不少房企提出高周转策略,不过由于多家房企被爆出项目安全问题,该模式也颇受质疑。

  “我们的发展是提早布局,稳健发展,并非盲目扩张,在稳健发展的同时我们非常注重工程质量。奥园的营商宗旨是,首先不能牺牲质量去追求速度,不能牺牲质量去追求规模,这是最重要的。”中国奥园相关负责人回函称。

  长江商报记者采访中了解到,中国奥园旗下子公司广东项目2018年一个月内两次登上监管黑名单。同时根据报道,中国奥园成都、合肥、青岛等地的数个项目频现业主投诉维权,导致遭遇口碑危机。

作者:不详 来源:长江商报 黄聪 实习记者 杨玲玲
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